Ny avhendingslov

I dagens boligmarked har det vært svært vanlig å innta et såkalt «som den er»-forbehold, og de aller fleste brukte boliger i Norge har blitt solgt med et slikt forbehold. Forbeholdet medfører i korte trekk at risikoen for avvik i stor grad overføres fra selger til kjøper. Fra dette utgangspunktet var det allikevel tre unntak der kan selger kunne bli holdt ansvarlig:
​
Selger har tilbakeholdt opplysninger til kjøper
Selger har gitt uriktige opplysninger til kjøper
Boligen er i vesentlig dårligere stand enn hva kjøper kunne forvente
 
Fra 1. januar 2022 kan ikke boligselgeren lenger innta et «som den er»-forbehold ved salg til forbrukere. Selgeren kan ikke lenger fraskrive seg risikoen for skjulte feil og mangler ved boligen. Selger vil fremdeles kunne innta forbehold ved salget, men det forutsetter at forbeholdet er konkret og spesifikt.
 
Boligselgeren har et strengere ansvar for å innhente, undersøke og opplyse om relevante forhold ved boligen
 
Selv om boliger ikke lenger kan selges med et «som den er»-forbehold, vil imidlertid ikke dette medføre at man som kjøper kan holde selger ansvarlig for alle feil eller avvik fra det som er opplyst.
 
Det er fortsatt slik at bolig kjøperen ikke kan forvente at en brukt bolig er i perfekt stand. 
​
Spørsmålet blir om boligen er i dårligere stand enn hva man som kjøper kunne forvente ut fra blant annet boligens alder og synlige tilstand. Dette skiller seg imidlertid fra tidligere lovverk hvor det for skjulte feil og mangler krevdes at boligen var i vesentlig dårligere stand.
 
Kjøpers undersøkelsesplikt før kjøp av bruktbolig
 
At boligselgeren har et strengere ansvar for å innhente, undersøke og opplyse om relevante forhold ved boligen, får også betydning for kjøper og den undersøkelsesplikten kjøperen har ved kjøp av bruktbolig.
​
I ny avhendingslov er det vedtatt at kjøper må anses kjent med alle opplysninger som fremgår tydelig i salgsdokumentene og i en forskriftsmessig tilstandsrapport. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene eller ikke. Det er dermed viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder blant annet selgers egenerklæringsskjema, tilstandsrapporten og andre relevante vedlegg.
 
Forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentasjonen kan man som kjøper ikke gjøre gjeldende som en mangel overfor selger.
 
Nye krav til tilstandsrapporten
​
I forbindelse med at det gjøres endringer i avhendingsloven, er det også vedtatt en ny forskrift som stiller krav til hvilke bygningsdeler og rom som skal undersøkes, hvordan undersøkelsene skal foretas, hvilke dokumenter som skal innhentes og hvordan tilstandsrapporten skal utarbeides i forbindelse med salg av bruktbolig.
 
Tidligere har selger ikke hatt undersøkelsesplikt før en bolig ble lagt ut forsalg. Det var dermed svært vanlig at det kun ble gjort en visuell undersøkelse fra takstmann ved utarbeidelse av tilstandsrapport, uten at det ble gjort inngrep i konstruksjonen, tatt målinger eller flyttet på inventar for å avdekke eventuelle feil eller avvik.
 
Dette medførte at feil og avvik i mindre grad ble avdekket enn om det var gjort mer inngående undersøkelser.
 
Nå med de nye forskriftskravene til tilstandsrapport, stilles det klare krav til hva takstmannen skal undersøke og hvilke undersøkelser takstmannen skal gjøre.
 
Ved å stille klare minstekrav til tilstandsrapporten, vil skjulte feil og avvik avdekkes i større grad enn hva som tilfellet har vært tidligere. Endringen medfører at boligkjøperen får mer og bedre informasjon om den tekniske tilstanden til boligen, dette medfører også til at kjøper må sette seg sette seg grundig inn i tilstandsrapporten før kjøpet.
​
Innvendig areal avvik
​
Det foreligger et innvendig arealavvik når det viser seg at innvendig bygnings areal er mindre enn hva som er opplyst i forkant avsalget/kjøpet. Et arealavvik på 2 % eller mer, med en forutsetning at avviket er på minst 1 kvm, utgjør en mangel. Dette er særlig lovfestet i den nye avhendingslova
​
Minstebeløp for krav etter ny lov
 
Det er nå innført en egenandel for kjøper ved avdekking av feil eller avvik. Det fremgår av den nye bestemmelsen at kjøper må selv dekke tap og kostnad er ved mangler opp til et beløp på 10.000 kroner ved kjøp av brukt bolig. Denne endringen medfører at selger ikke kan holdes ansvarlig dersom det økonomiske tapet er under 10.000 kroner. Avdekkes det imidlertid feil og avvik hvor det økonomiske tapet overstiger dette, vil man kunne holde selger ansvarlig for beløpet som overstiger 10.000 kroner.
​