Dreneringssvikt

Svikt i 36 år gammel drenering gav prisavslag.
 
Når kan man kreve selger/boligselgerforsikringen for kostnadene med å utbedre dreneringen ved en «as is» kontrakt ?
 
Mange boligkjøpere oppdager ofte råteskader, muggsopp og fukt i kjeller selv om boligen så fin ut på visning.
 
Symptomer på dette kan være økt forekomst av insekter som liker fukt, f.eks skrukketroll, kjellerlukt og selvfølgelig fuktskjolder mm.
​

​ Uriktige opplysninger 

• Gjelder spesielt dreneringer med høy alder, har selger oppgitt at det er drenert og det ikke er det, vil man kunne kreve ny drenering. Dette kan man også der det positivt er gitt uriktig alder på dreneringen. Jf Avhendingslova § 3-8

​
Tilbakeholdte opplysninger 

• Har selger holdt tilbake opplysninger om drenerings svikt vil også dette under omstendighetene kunne gi et krav på prisavslag, men her kan dreneringens alder tilsi at dette ikke har virket inn på kjøpet dersom dreneringen er svært gammel. Man må her være klar over at domstolene stiller strenge krav til beviser dersom de ikke er håndfaste. Jf avhendingslova § 3-7

​

• Standardhevings fradraget vil også i disse situasjonene bli høyt – rundt 70 % (alder over 35 år)

 
Skjult feil på dreneringen – vesentlig mangel ette avhendingslova § 3-9 annet pkt. Dette er en totalvurdering basert på:
 

• Opplysninger gitt ved salget i takst, egenerklæring og av megler.

  • Tilstandsgrader: Har dreneringen fått TG 1 eller TG 2 ?

  • Jo mer positiv omtale jo større ansvar for selger.

  • HR-2017-1073-A uttaler Høyesterett at dersom det er gitt positiv omtale og beste tilstand grad så slår dette ut aldersargumentet.

• Risiko opplysninger

  • Er det synlig/opplyst om fuktmerker, avskalling av maling, saltutslag ect er dette en risikoopplysning som taler mot ansvar for selger.

  • Det legges også vekt på om takstmannen har opplyst om de generelle risikoene ved beboelsesrom under terreng, har han ikke det taler dette for ansvar.

• Alder på dreneringen (levetids betraktninger)

  • I taksten oppgis det som selskapene mener er normal levetid på en drenering, ifølge Sintef Byggforsk er denne 20 – 60 år.

  • Selskapene har her klart å få domstolene med på at dreneringer over 30 år er utgått på levetid, men dette er ikke ubetinget

  • Leser man Sintef bygg forsk grundig, vil man se at Sintef legger til grunn at en drenering med god eller meget god kvalitet i et geografisk område uten stor vær belastning skal ha lang levetid – dvs 60 år. Dette har også lagmannsretten kommet til i en dom fra 2004.

• Årsaken til drenering svikten

  • Dersom årsaken er at dreneringsrørene er tett pga alder taler det imot ansvar – da er det tiden tann og en utskiftning er forventet.  

  • Dersom årsaken ligger i en konstruksjonsfeil fra byggeår skal det mindre til for at det skal foreligger ansvar.

• Utbedrings kostnader må være mer enn 5-6 % av kjøpesummen.

  • Her er det viktig å være klar over at taksters med utbedrings kostnader ofte ligger mye lavere enn de reelle kostnadene, dette fordi man ofte finne fast fjell mm som gir ekstrakostnader

  • Det anbefales derfor å utbedre dreneringen med dokumentasjon (etter avtale med selskapet) før man tar saken til retten. Da vet man kostnadsbildet og om det foreligger en konstruksjonsfeil eller andre ekstraordinære forhold som fjell inn mot veggen.

 
Rettspraksis/konklusjon
​

• Bruken av levetidstabeller blir misbrukt, og det finnes dommer som riktig legger til grunn lang levetid.

• Er dreneringen under 25 år vil man som utgangspunkt ha krav på prisavslag selv om dreneringen har fått TG 2 og uansett årsak.

  • Her kan man forvente et standardhevings fradrag på 20 - 30 %

  • Drenerings svikt på en 10 -15 år gammel drenering skal det ikke trekkes noe for.

• Mellom 25 og 30 år vil man til en viss grad være avhengig av at det foreligger en konstruksjonsfeil og at det ikke foreligger klare symptomer eller opplysninger på svikt.

  • Her må man forvente et standardhevingsfradrag på 30 %

• Dersom dreneringen er over 30 år og omtalen av boligen og tilstandsgrader er svært positive, ingen risiko opplysninger og den får Tg 1 så kommer rettspraksis til at levetids betraktninger kommer i bakgrunnen.

  • Her må man likevel påregne et standardhevings fradrag på 40 – 70 %

  • Et eksempel på dett er en dom fra Asker og Bærum tingrett der dreneringen var 36 år gammel. Du kan lese dommen her: 

• Dersom dreneringen er rundet 30 år, og det er gitt riktig tilstandsgrad TG 2 og gitt generelle risiko opplysninger så må konstruksjonsfeilen være ekstraordinær for å være en mangel. Dette finnes det noen lagmannsrettsavgjørelser på dette bl.a LB-2014-161701.   

 
Husk å alltid reklamere inne reklamasjonsfristen på 3 mnd. og aldri starte med utbedring før selskapet er informert og har hatt mulighet til å se på skaden.
 
Det er viktig å være klar over at hver sak må vurderes konkret, derfor viktig at man benytter advokat som er spesialisert på boligtvister.