Reklamasjon

Når "burde" man oppdaget mangelen etter loven og hva er unntaket ?

Når starter fristen å løpe ?

Høyesterett tok stilling til dette i Rt-2011-1768. Saken gjaldt setningsskade på en tre aksjeleiligheter. Høyesterett kom til at en orientering fra styret om setningsskader og videre undersøkelser av disse var for ubestemt til at den gjorde at reklamasjonsfristen begynte å løpe. Reklamasjonsfristen begynte først å løpe da beboerne mottok en mer detaljert orientering fra styret et halvt år senere, dette ble formulert som at fristen begynner å løpe når man har kunnskap om faktisk forhold som gjør det "temmelig klart" at tingen ikke er i samsvar med avtalen. Dette ble konkretisert med at "temmelig klart" ikke kan leses som "klart"

Hver sak må vurderes konkret når det gjelder tidspunktet fristen starter å løpe. Det anbefales uansett å reklamere så raskt som mulig derfor man finner noe som man mistenker er en mangel. 

Reklamasjonen må også følges opp eller så kan man tape kravet. 

Det er ikke tilstrekkelig å reklamere, reklamasjonen må også følges opp der man dokumenterer hva som er galt, hvorfor og hva det koster å utbedre. Som boligkjøper har man ansvaret for å bevise at feilen er en mangel, at mangelen ikke har oppstått etter ta man overtok tingen.  Man har altså en aktivitetsplikt. Normalt vil ikke dette være noe problem, men dersom man reklamerer og ikke gjør noe mer, vil man risikere å tape kravet etter et par år. 

Unntak fra reklamasjonsfristene fremgår av bestemmelsens tredje ledd. 
 
Bestemmelsen sier at selgeren ikke kan gjøre gjeldende at det er reklamert for sent dersom selgeren har vært «grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru».

Når har selger vært grovt uaktsom, uærlig eller handlet i strid med god tro?
Etter forarbeidene til avhendingsloven er unntakene ment å ha samme innhold som kjøpsloven § 33. I forarbeidene til kjøpsloven § 33 følger det at bestemmelsen dekker de tilfeller «hvor mangelen beror på faktiske forhold som selgeren kjente eller ikke kunne ha vært ukjent med, og som han ikke gjorde kjent for kjøperen, […]. Men § 33 kan i prinsippet tenkes anvendt også hvor selgeren på annen måte har opptrådt i strid med redelighet og god tro.»
 
Etter dom inntatt i LF-2011-181816 skriver lagmannsretten at bestemmelsen «tar sikte på svikaktige forhold, der selger bevisst gjorde noe galt». 

Oppdaget en mangel ved din bolig? Usikker på reklamasjonsfristene? Ta kontakt, jeg kan bistå deg i ditt krav mot selger.