Boligselgerforsikring tapte

1. Problemstilling:
 
Det sentrale spørsmålet er om prisavslaget skal reduseres til seksjonens sameiebrøk, eller utgjøre de fulle kostnadene ved utbedringen av mangelen og om selger/boligselgerforsikringen kan kreve regress (tilbakebetaling) av sameiet for det evt de må utbetale utover sameiebrøken.
 
Dette kan ha betydning, der de andre sameierne ikke kan eller vil dekke kostander utover kjøpers sameieandel.
 
2. Sakens faktum
​
Sameiet er bestående av 46 boligseksjoner, Selger hadde forsikret sitt mulige ansvar etter avhendingsloven ved å tegne boligselgerforsikring hos AmTrust.
 
Det ble i løpet av 2019 og 2020 oppdaget flere lekkasjer. Sweco konkluderte med at konstruksjonsfeil ved oppbygging av terrassedekkene var årsak til skadene.
 
Lekkasjen skyldtes et avløpsrør som løper fra leilighetens terrassegulv og inn under det oppforede gulvet i leiligheten som har medført følgeskader, dels i form av fuktskader under leilighetens gulv men også ved vannskader i underliggende leilighet.
 
Det er enighet om at den aktuelle terrassen, som kun har utgang fra saksøkers leilighet, er nært knyttet til leiligheten og fremstår som eksklusiv for denne. (dette er viktig)
 
Saksøker tok ut søksmål for Hedmarken tingrett og spørsmålet var om prisavslaget skal settes til de fulle utbedrings kostandene som utgjorde kr 571 200,- , eller om det skal utmåles etter eierseksjonsbrøken, som da ville ha vært en brød fordelt på 46 leiligheter, som ville blitt bare noen prosent.
 
Saksøker krevde hele utbedringskostnaden til tross for at skaden var omfattet av sameiets vedlikeholdsplikt.
Selger og AmTrust mente at saksøker kun hadde krav på den delen av prisavslaget som svarer til hans eierbrøk i sameiet. For det tilfelle at prisavslaget ikke settes til sameiebrøken, krevde selger og AmTrust regress av sameiet.
 
Hedmark tingrett avsa dom der saksøker vant frem med sitt krav på prisavslag for hele utbedringskostnaden. Selger/AmTrust vant imidlertid frem på at de hadde krav på regress fra sameiet på det de hadde betalt til saksøker utover sameie andelen.  
​
Am Trust anket dommen til Eidsivating lagmannsrett.
​
3. Dommen: Eidsivating lagmannsrett – Dom - LE-2021-77607
 
3 a. Spørsmålet om selger kun kan kreve sin utgift etter sameieandel eller hele beløpet.
 
Lagmannsretten gjennomgikk gjeldende rettspraksis bla Takterrassedommen og Rottedom II der høyesterett fastslår at selgers mangels ansvar ikke er subsidiært i forhold til sameiets vedlikeholdsansvar. Sameiets vedlikeholdsplikt er derfor ikke til hinder for at kjøper krever fullt prisavslag av selger.  I Rt-2010-1305 Rottedom II forkastet Høyesterett de samme anførsler som AmTrust gjør gjeldende i denne saken
 
Lagmannsrettens vurdering
Så klart formulert som den nevnte rettssetningen i Rottedom II var, ville det etter lagmannsrettens syn kreve nokså klare ord dersom det skulle legges til grunn at Høyesterett hadde forlatt synet om at sameiets vedlikeholdsansvar ikke reduserer selgers mangelsansvar etter avhendingsloven.
 
Selgerens – og eierskifteforsikringsselskapets – ansvar må først og fremst vurderes ut fra den avtalen som er inngått mellom selger og kjøper.
Hvis det, som her, er på det rene at oppfyllelsen av avtalen ikke er i samsvar med det avtalte, er det grunnlag for kontraktsrettslige misligholdsbeføyelser. Lagmannsretten er enig med tingretten når den fremholder at det grunnleggende tvistetemaet, selgers kontraktuelle mangelsansvar sett opp mot sameiets utbedringsplikt, ikke bør tilsløres.
Selgeren har et kontraktsrettslig ansvar for å oppfylle avtalen i samsvar med dens innhold, og det er dette ansvaret som eierskifteforsikringsselskapet – mot betaling av premie – har overtatt risikoen for.
De ankende parters anførsel vil dessuten stride mot det helt grunnleggende synet i Takterrassedommen og i Rottedom II om at selgers ansvar ikke er subsidiært i forhold til sameiets ansvar, og som Høyesterett ikke tok avstand fra AmTrust-dommen.
 
Lagmannsretten kom derfor til at det ikke er grunnlag for å redusere kjøpers prisavslagskrav til eierbrøken, men han kunne kreve hele beløpet
 
3 b. Regresskrav fra Selger/AmTrust mot sameiet for utbetaling ut over sameiedelen.  
​
AmTrust og selger krevde regress fra sameiet for alle utgifter utover kjøpers sameiedel fordi de mente at skaden lå innenfor sameiets vedlikeholdsplikt.
Det er et faktum at sameiet har et slik vedlikeholdsansvar. Likevel kom lagmannsretten til et annet resultat. Lagmannsretten skriver:
Et regresskrav kan ikke begrunnes i eierseksjonsloven § 29 fjerde ledd. Det fremgår av denne bestemmelsen at en seksjonseier som har betalt mer i felleskostnader enn det han plikter etter loven, har krav på å få det overskytende tilbakebetalt av sameiet.
 
Lagmannsretten finner det klart at denne retten ikke kan benyttes av en tidligere seksjonseier, eller av dennes eierskifteforsikringsselskap.
 
Begrunnelsen var todelt:
 

1. Formelt kan det begrunnes i at ordlyden i bestemmelsen peker mot at det bare er den som på regresstidspunktet er seksjonseier som kan utøve regressretten.

 

1. I tillegg er regressretten avhengig av at seksjonseieren selv har lagt ut det beløpet som det kreves regress for.

 
Mer reelt må regress være avskåret fordi en regressrett i et tilfelle som dette lett ville føre til at selgerens mangelsansvar etter avhendingsloven blir subsidiært i forholdet sameiets vedlikeholdsplikt etter eierseksjonsloven, noe Høyesterett altså uttrykkelig har tatt avstand fra
De samme grunner tilsier at regress heller ikke kan kreves etter «alminnelige rettsgrunnsetninger».
Kravet det her er tale om er, som påpekt over, et kontraktsrettslig mangelskrav fordi selger ikke har oppfylt sine forpliktelser over sin kontraktsmotpart. Dette er prinsipielt noe annet enn sameiets lovbestemte vedlikeholdsansvar overfor den som til enhver tid er seksjonseier
 
Lagmannsretten er enig med tingretten når den kommer til at selger, ved å betale prisavslaget, bare har dekket sin egen forpliktelse og derfor ikke har regressrett. Det samme gjelder AmTrust, som mot betaling av premie har påtatt seg selgers risiko for mangelsansvar etter avhendingsloven
Saken ble så anket til høyesterett, men saken ble der avvist.
​
4. Oppsummering.
​
De mangler man kan kreve hele kostanden for fra selger, er mangler som er i umiddelbar tilknytning til seksjonen, normalt skader som har en viss fysisk nærhet. Mer fjerne mangler i fellesarealer kan man kun kreve sameie andelen for.
 
Det som er mest oppsiktsvekkende ved dommen er at verken selger eller boligkjøperforsikringen kan kreve regress av sameiet for det de har betalt utover kjøpers sameiedel.
 
Dommen er svært viktig, spesielt for boligkjøpere i sameier som ikke nødvendigvis har tilstrekkelig økonomi til å utbedre en større skade på fellesområder. Boligkjøperen vil, dersom skaden er i umiddelbar tilknytning til leiligheten, kunne kreve alle sine utlegg tilbake fra selger, også de kostandene som sameiet hefter for. 
​
Dommer finne man her: 
​
https://lovdata.no/dokument/LESIV/avgjorelse/le-2021-77607?q=LE-2021-77607
​