Heving

Mangelen må innebære et vesentlig avtalebrudd

To Høyesterettsdommer

​

To Høyesterettsdommer har avklart hvilke momenter som må vektlegges i en hevingsvurdering er Rt. 1998 s. 1510 og Rt. 2010 s. 710. Den først dommen omhandlet kjøpere som oppdaget hussopp i leiligheten de hadde kjøpt noen år før, og den andre dommen handlet om en som hadde kjøpt en eiendom hvor det ble oppdaget vannlekkasje og fukt, luftlekkasje og trekk, samt en mindre carport med takterrasse en forespeilet i avtalen. Dommen fra 2010 videreførte de fleste momentene fra 1998-dommen, og her kommer en oversikt over viktige momenter som vektlegges i Høyesterett:

 

Om prisavslaget vil gjenopprette de økonomiske konsekvensene av kontraktsbruddet:

 

Dette er i mange tilfeller et avgjørende moment. I dommen fra 2010 var utbedringskostnadene minst 900.000 kr, noe som tilsvarte 35 % av kjøpesummen. En utbedring ville føre til omfattende bygging på eiendommen, som ville ta noen måneder. Dette mente Høyesterett tilsa at manglene var betydelige, noe som taler for en heving. Man har sett dommer der utbedringskostnadene er ned mot 20 %, men likevel har fått heving. Dette gjelder spesielt i de tilfeller der det knytter seg usikkerhet til om mangelen kan utbedres med et akseptabelt resultat. 

​

Mangelens karakter og omfang:

​

I dommen fra 1998 uttalte Høyesterett at utgangspunktet for denne en vurdering om det foreligger et «vesentlig kontraktsbrudd» er det objektive avviket fra en kontraktsmessig oppfyllelse. En må altså se på den objektive mangelen, og da mangelens karakter og omfang. Dette synspunktet er også videreført i dommen fra 2010. Dersom en mangel kan utbedres med lite heft, kan misligholdet bli ansett som ikke vesentlig selv om utbedringskostnadene ikke er så store. Motsatt vil en mangel som medfører mye heft, kunne blitt ansett som vesentlig selv om utbedringskostnadene ikke er så store. 

​

Kjøpers berettigede forventninger:

​

I dommen fra 2010 ble kjøpers berettigede forventninger inntatt som et viktig moment. Disse forventningene varierer ut ifra om eiendommen er ny eller gammel, markedsført med lav eller høy standard, og om den har kostet lite eller mye. En må ha høyere forventninger til kvaliteten på en splitter ny og dyr leilighet enn kvaliteten på en gammel og slitt leilighet som ble solgt billig. 

​

Om selger har kunnskap om avvikene:

​

Dette kan være et viktig moment i en hevingsvurdering. Høyesterett har tatt opp dette momentet i både 1998- og 2010-dommen. Har selger opptrådt uærlig i forbindelse med mangelen, taler dette sterkt i retning av heving.

​

Tidsforløpet og belastningen for selger:

​

Tidsforløpet fra kjøper overtar eiendommen frem til reklamasjon er videre et viktig moment. Avhendingslova har i § 4-19 oppstilt en siste frist på 5 år for reklamasjon som gjelder med mindre selger har avtalt ansvar i lengre tid, eller i tilfeller der selger har handlet uaktsomt, vært uærlig eller handlet i strid med god tro.

I dommen fra 1998 hadde det gått seks år fra kjøpet og reklamasjonen. Høyesterett kom her til at dette var altfor sent, og de andre bebreidelser som var rettet mot selger, var ikke tilstrekkelig tungtveiende til å nå frem. Hevingskravet kunne derfor ikke føre frem i denne saken.

I dommen fra 2010 gikk det bare 7 måneder fra overdragelsen til reklamasjonen, noe Høyesterett mente var innen tidsfristen.

Et moment her er at dersom det foreligger boligselgerforsikring vil tidsforløp og belastning for selger ha mindre betydning.